Wohnungsmängel : Kaputte Rohre, defekter Aufzug - das können Mieter tun

Fragen und Antworten zum Mietrecht

Was sind Wohnungsmängel?

Der Deutsche Mieterbund schreibt dazu auf seiner Website: "Ein mietrechtlicher Mangel ist, wenn die mietvertraglich vereinbarte Soll-Beschaffenheit der Mietsache nicht dem tatsächlichen Ist-Zustand entspricht. Sie weicht negativ ab." Bedeutet: Wenn sich die Wohnung nicht so präsentiert, wie im Mietvertrag angegeben, ist vermutlich ein Mangel vorhanden.

Laut dem Mieterhilfe e.V. zählt Folgendes als Mietmangel:

Dabei wird grundsätzlich zwischen leichten, mittelschweren und schweren Mängeln unterschieden. Zu leichten Mängeln zählen solche, die vom Mieter selbst behoben werden können, zum Beispiel eine lockere Glühbirne oder eine kaputte Waschbeckenarmatur. Diese sogenannten "Kleinreparaturen" sollten höchstens 90 bis 100 Euro kosten. Oftmals gibt es dazu individuelle Regelungen im Mietvertrag. Aber auch das ist kein Muss.

"Egal welcher Mangel auftritt - als Mieter muss man grundsätzlich nichts davon selbst beheben" Hans Jörg Depel, Vorsitzender Mieterverein Köln

Zu mittelschweren Mängeln zählen eine abblätternde Tapete oder nicht funktionstüchtige Geräte wie die Heizung, die das Wohnen in der Wohnung beeinträchtigen. Schwere Mängel hingegen können mitunter dazu führen, dass die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Solche Mängel sind beispielsweise ein Leck im Dach oder Schimmelbefall. Tatsächlich können auch Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern Mängel sein.

Übrigens: Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter schuld an den Mängeln ist. Wichtig ist allein, dass ein Mangel vorliegt. Das gilt nur dann nicht, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat.

Worauf sollte man bei einer Wohnungsbesichtigung oder Wohnungsübergabe achten?

Schon bei der Wohnungsbesichtigung oder der Wohnungsübergabe kann man auf mögliche Mängel achten. "Man sollte sich die Wohnug genau anschauen und gucken, was funktioniert und was nicht und nicht einfach nur durch die Wohnung huschen", sagt Hans Jörg Depel, Geschäftsführer beim Mieterverein Köln. Er rät dazu, nach Schimmelschäden zu schauen und beispielsweise Wasserhähne aufzudrehen, um zu testen, ob sie funktionieren.

Manchmal sind Mängel aber gar nicht auf den ersten Blick ersichtlich, dann spricht man von versteckten Mängeln. Das sind beispielsweise überdeckte oder überstrichene Schimmelstellen, nicht ordnungsgemäß reparierte Wasserschäden oder abblätternde Tapete. Auch Kratzer im Parkett oder defekte Fliesen sollte man im Blick haben. Mängel können auch bei technischen Einrichtungen wie Heizungen oder Leitungen vorliegen. Ebenso zählen ungeklärte Ungezieferprobleme zu Mängeln.

Im Wohnungsübergabeprotokoll werden solche Mängel üblicherweise festgehalten. Je nach Mängeln haben Mieter dann Anspruch auf Mietminderung, eine fristlose Kündigung oder einen Rücktritt vom Mietvertrag.

Was sollte man unternehmen, wenn man Mängel in der Wohnung feststellt?

"Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen" - so steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch. Heißt: Mieter sind verpflichtet, Mängel, sobald sie diese erkennen, dem Vermieter zu melden.

Auch Hans Jörg Depel rät dazu, bei Mängeln umgehend tätig zu werden.

"Entdeckt man beispielsweise einen kleinen Schimmelfleck und wartet mehrere Monate, um das zu melden, während sich der Fleck ausbreitet, macht man sich im schlimmsten Fall selbst schadensersatzpflichtig." Hans Jörg Depel, Geschäftsführer Mieterverein Köln

Je ernster die Situation ist, desto dringlicher sollte man sich beim Vermieter melden - im Notfall sogar mit einem direkten Anruf. "Sind Vermieter, Hausmeister oder Hausverwaltung telefonisch nicht erreichbar, zum Beispiel am Wochenende, kann der Mieter die Reparatur sofort selbst in Auftrag geben. Der Vermieter muss die notwendigen Kosten ersetzen", heißt es beim Mieterverein Köln.

Eine Mängelanzeige kann schriftlich oder mündlich erfolgen. Da man jedoch, je nach Ablauf des Prozesses, später mal einen Nachweis über die Meldung des Mangels brauchen könnte, rät der Deutsche Mieterbund dazu, den Vermieter schriftlich zu informieren.

Der Mieterhilfe e. V. gibt sogar den Tipp, das Ganze per Einwurf-Einschreiben zu verschicken. "Verknüpfen Sie Ihre Mängelanzeige immer mit einer unter Fristsetzung gestellten Aufforderung zur Beseitigung des Mangels", schreibt dazu der Deutsche Mieterbund.

Was macht man, wenn der Vermieter nicht auf die Mängel reagiert?

Gemäß Mietrecht ist der Vermieter verpflichtet, Mängel der Mietsache zu beseitigen oder zu reparieren. Laut Mieterhilfe e. V. gelten dabei je nach Mietvertrag unterschiedliche Fristen. Als allgemein angemessen gilt jedoch, dem Vermieter etwa 14 Tage Zeit zu geben. Eine gesetzliche Regelung dazu gibt es aber nicht.

Reagiert der Vermieter gar nicht, haben Mieter laut Mieterverein Köln unterschiedliche Optionen: sie können die Mängel zum Beispiel selbst durch einen Handwerker beheben lassen und die entstandenen Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Dies gilt auch dann, wenn der Mangel umgehend beseitigt werden muss, um die Wohnung zu erhalten.

Kommt es aufgrund der Mängel zu Schäden am Eigentum des Mieters, kann dieser den Vermieter auf Schadensersatz verklagen oder die Mietzahlung zurückhalten. "Eine Klage sollte aber immer das letzte Mittel sein", sagt Hans Jörg Depel. Gerade bei Schimmelschäden oder einem defekten Aufzug würde er von einer Klage abraten. "Bei Schimmelschäden weiß man häufig nicht, wo das Ganze herkommt - manchmal liegt die Ursache nicht an der Wohnung selbst."

Manchmal lohnt eine Klage auch zeitlich nicht, denn bis Gerichte entscheiden, dauert es. Funktioniert aber beispielsweise die Klospülung nicht mehr und der Vermieter reagiert nicht rechtzeitig, sei es besser, direkt selbst einen Handwerker zu rufen und die Kosten dann von der Miete abzuziehen. Bei sehr schweren Fällen, zum Beispiel dann, wenn Gesundheitsrisiken drohen, können Mieter auch fristlos kündigen.

Wie funktioniert Mietminderung?

Laut dem Mieterverein Köln sei das wichtigste Mietrecht bei Wohnungsmängeln die Mietminderung. "Solange Wohnungsmängel vorliegen, kann der Mieter die Miete kürzen, das heißt, er hat das Recht, weniger Miete zu zahlen." Diese Mietminderung müsse auch nicht beantragt werden, so der Deutsche Mieterbund NRW.

Sie kann aber erst erfolgen, wenn der Mieter die Mängel dem Vermieter gemeldet hat. In diesem Zusammenhang kann er dann darauf hinweisen, dass er von seinem Recht der Mietminderung Gebrauch macht. Fällt ein Mangel zum Beispiel im April auf und wird gemeldet, kann der Mieter ab Mai weniger Miete zahlen.

"Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, das heißt die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten", schreibt der Deutsche Mieterbund NRW. Die Miete dürfe aber nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem der Mangel tatsächlich besteht.

Problematisch dabei ist, dass die Höhe der Mietminderung nicht gesetzlich klar geregelt ist. Daher rät Hans Jörg Depel dazu, sich zur genauen Ausrechnung der exakten Mietminderung Hilfe bei einem Mieterverein oder einem Fachjuristen zu holen.

"Mieter, die eine Mietminderung ohne Hilfe anwenden, mindern häufig zu hoch. Die mindern dann beispielsweise über Monate hinweg die Miete um 50 Prozent, dabei wären nur 10 Prozent zulässig gewesen." Hans Jörg Depel, Geschäftsführer Mieterverein Köln

Stellen Gerichte dies im Nachhinein fest, müssen Mieter die versäumte Miete nachzahlen. Im schlimmsten Fall können die Vermieter den Mietern dann aber auch kündigen.

Aus mehreren Grundsatzurteilen des Bundesgerichtshofes zu Wohnungsmängeln lässt sich diese Formel ableiten: Mieter müssen nur 100 Prozent der Miete zahlen, wenn sie 100 Prozent von dem Wohnwert haben, der ihnen im Mietvertrag zugesichert wurde. Sinkt der Wohnwert, muss also auch die Miete sinken.

So sind Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung von 50 Prozent berechtigt, wenn die Kaltwasserversorgung in der Wohnung über längere Zeit unterbrochen ist. Denn der Vermieter ist dazu verpflichtet, die (Warm-)Wasserversorgung von mindestens 40 bis 50 Grad 24 Stunden am Tag in Betrieb zu halten.

Ebenfalls 50 Prozent stehen Mietern zu, wenn Küche und Toilette nicht nutzbar oder alle Fenster undicht sind. Bei mangelndem Schallschutz stehen Mietern 20 Prozent Mietminderung zu, bei dem Ausfall der Heizung 70 Prozent und 100 Prozent, wenn die Elektrik komplett ausfällt.

Trotzdem gilt: In jeder Situation muss nach dem jeweiligen Einzelfall entschieden werden. "Deswegen braucht man da wirklich sehr viel Fingerspitzengefühl und juristische Erfahrung", sagt Depel.

Wer übernimmt die Kosten, wenn man aufgrund von Mängeln die Wohnung verlassen muss?

Dass jemand aufgrund eines Mangels in der Wohnung diese komplett verlassen muss, kommt zum Glück in Deutschland nur sehr selten vor. "Wenn die Stadt eine solche Räumung anordnet, dann handelt sie in der Regel aus Gefahrenabwehr", sagt Hans Jörg Depel. Sprich: Die Wohnsituation gefährdet die Gesundheit der Bewohner akut. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Rohre platzen und ein Wasserschaden entsteht, es gebrannt hat oder eine Decke einbricht.

Eine Stadt müsse dann aber keine Wohnung oder Ersatzunterkunft zur Verfügung stellen. "Die Stadt ist nicht der Ersatzvermieter. Sollten also Kosten entstehen, wenn die Betroffenen anderweitig untergebracht werden müssen, dann werden diese Kosten dem Vermieter in Rechnung gestellt", sagt Depel. Gerade dann, wenn eindeutig fest steht, dass der Vermieter die Mängel zu verantworten hat, die zur Räumung geführt haben, sollte der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Doch darüber hinaus, müssen Mieter nicht auf den damit verbundenen und folgenden Kosten sitzen bleiben. "In solchen extremen Fällen sollte man unbedingt einen Schadensersatzanspruch geltend machen", sagt Depel. Gegebenenfalls könnte man dann auch die Umzugs-, Lagerungs- und Fahrtkosten sowie geschädigte Einrichtung dem Vermieter in Rechnung stellen. Wichtig dabei sei aber, dass man die Mängel und den dadurch entstandenen Schaden dokumentiere, zum Beispiel durch Rechnungen, Fotos oder Zeugen. "Je mehr Dokumente man hat, desto besser."

Wo findet man Hilfe?

Hilfe in Mietsachen liefern die regionalen Mietervereine, bei denen man jedoch für eine Beratung zahlendes Mitglied sein muss. Weitere Anlaufstellen sind regionale Verbraucherzentralen oder der Deutsche Mieterbund. Zudem gibt es zahlreiche Anwälte, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben und sich für Mieter, zur Not auch vor Gericht, einsetzen.

Der Mieterverein Köln kann für seine Mitglieder beispielsweise Mängelbeseitungsklagen auf den Weg bringen, die laut Hans Jörg Depel "sehr oft erfolgreich sind." Er sagt aber auch: "In den meisten Fällen werden die Mängel in einem angemessenen Zeitraum und ohne Klagen behoben."

Unsere Quellen:

Sendung: Wdr.de, Kaputte Rohre, defekter Aufzug - Das können Mieter tun, 04.08.2026, 5:04 Uhr.