Kündigung und Eigenbedarf in NRW : Was Vermieter dürfen - und was nicht

Eine neue Wohnung suchen und finden. Das ganze Hab und Gut sortieren, packen und schleppen. Einrichten. Papierkram ohne Ende erledigen - vom Einwohnermeldeamt bis zum Stromversorger: Schon für junge Menschen bedeutet ein Umzug nach einer Wohnungskündigung viel Stress. Wie muss eine solche Situation dann erst für ältere und alte Menschen sein?

Unzumutbar, sagte das Kölner Amtsgericht im Falle von Lilly Rostock. Der 101-Jährigen aus Köln wurde gekündigt, der Eigentümer klagte auf Räumung. Doch die schwer demente Seniorin, die seit 1969 in derselben Wohnung im Ortsteil Bickendorf lebt, zog mit ihrer Familie vor Gericht. Das entschied Mitte Juni: Lilly Rostock darf bleiben.

Anders lief es für die 91-jährige Katharina Bolte, ebenfalls aus Köln. Die Seniorin muss nach 53 Jahren aus ihrer Wohnung im Stadtteil Lindenthal ausziehen, entschied das Kölner Landgericht Ende August. Eine Immobilienfirma hatte das Haus gekauft und will es abreißen, um einen Neubau zu errichten.

Ältere haben verstärkt mit Wohnungsnot zu tun

Diese beiden Fälle aus Köln sind keine Ausnahme: Immer mehr ältere Menschen sind von Wohnungsnot betroffen. Das geht aus einem Bericht der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (BAG W) hervor, der nun veröffentlicht wurde. Demnach waren 2024 rund 27 Prozent der Menschen, die mit Wohnungsnot zu kämpfen hatten, über 50 Jahre alt. Im Jahr 2004 waren es nur 21 Prozent. Der Anteil von älteren Menschen (wozu die BAG W Personen ab 50 Jahren zählt), die auf Unterstützung in Wohnungsnotfällen angewiesen sind, wird also größer. Ältere blieben häufiger über lange Zeit wohnungslos und seien stärker von gesundheitlichen Belastungen und sozialer Isolation betroffen, heißt es in dem Bericht.

Auch wenn der Verlust der Wohnung ein Extremfall ist: Dass eines Tages unvermittelt die Kündigung des Vermieters im Briefkasten liegt, dürfte gerade für viele ältere Mieter eine Horrorvorstellung sein. Aber es gibt bestimmte Regeln und Vorgaben, an die man sich halten muss.

Je nach Mietdauer gelten bestimmte Kündigungsfristen

Ein Umzug kann eine große Belastung sein

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Wie lange man noch bleiben kann, bis die Kündigung in Kraft tritt, hängt davon ab, seit wann man in der Wohnung wohnt. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende. Sie verlängert sich auf sechs Monate, wenn man mindestens fünf Jahre in der Wohnung gelebt hat. Nach acht Jahren steigt die Kündigungsfrist auf neun Monate. Danach spielt es rein rechtlich keine Rolle mehr, ob man 13, 25 oder 50 Jahre in seiner Mietwohnung lebt: Die Kündigungsfrist steigt nicht weiter und bleibt bei neun Monaten.

Übrigens: Bis zum 1. September 2001 galt ab zehn Jahren Mietdauer eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Wer also schon 25 Jahre in seiner Wohnung lebt, sollte mal seinen Mietvertrag überprüfen: Wenn dort von zwölf Monaten Kündigungsfrist die Rede ist, gilt das trotz der Gesetzesänderung weiter.

Der Vermieter muss die Kündigung begründen

Ein Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht einfach kündigen, es braucht eine schriftliche Begründung. In der Regel wird dabei einer dieser drei Punkte genannt:

Welche Härtefälle gibt es?

Angespannter Wohnungsmarkt vor allem in "Schwarmstädten"

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Laut Bürgerlichem Gesetzbuch kann ein Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn diese für ihn eine "nicht zu rechtfertigende Härte" darstellt. Das kann der Fall sein, wenn der Mieter schon sehr alt ist und lange in der Wohnung lebt. Auch ein schlechter Gesundheitszustand oder Pflegebedürftigkeit können eine solche Härte darstellen. Wenn vor Ort extremer Wohnungsmangel herrscht oder man in seinem bisherigen Wohnumfeld stark verwurzelt ist, kann das ebenfalls ein Härtefall sein.

Gerade bei älteren Mietern kann es sich in solchen Fällen lohnen, sich auf die Sozialklausel im Mietrecht zu berufen. Oft entscheidet am Ende ein Gericht darüber, was schwerer wiegt: Die Interessen des Mieters, der in der Wohnung bleiben will, oder die des Vermieters, der sein Eigentum nutzen will.

Ärztliche Atteste können vor Gericht helfen

"Das bloße Lebensalter ist allerdings nicht ausreichend. Und es reicht auch nicht, wenn man seit 50 Jahren in derselben Wohnung wohnt", sagte Hans Jörg Depel dem WDR. Depel ist stellvertretender Vorsitzender des Mieterbundes NRW und leitet die Rechtsabteilung beim Kölner Mieterverein. Damit ein Gericht im Sinne des Mieters entscheidet, müssen viele oder am besten alle Punkte zusammenkommen. "Es mag zynisch klingen, aber am besten ist es, wenn man alt ist, schon lange in der Wohnung lebt, fest in seinem lokalen Umfeld verwurzelt ist, es keine geeignete Alternativwohnung gibt und man schwere gesundheitliche Probleme hat", so Depel.

Hans Jörg Depel vertritt Mieter in Rechtsfragen

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Oft würden vor Gericht ärztliche Atteste verlangt, die dem Mieter bescheinigten, dass ein erzwungener Umzug eine erhebliche Gesundheitsgefährdung bedeuten würde. Und selbst dann ist es immer eine individuelle Abwägung, die die Gerichte treffen. Es gibt kein Grundsatzurteil und keine Grenzwerte bei Alter, Wohndauer oder Krankheitsstadium, ab denen Gerichte zugunsten der Mieter entscheiden.

Eigenbedarfskündigung: In Bonn öfter als in Gelsenkirchen

Die Gefahr, dass einem eine Eigenbedarfskündigung ins Haus flattert, ist unterschiedlich hoch - je nachdem, wo in NRW man wohnt. Die Formel ist laut Depel recht einfach: "Je angespannter der Wohnungsmarkt, desto eher wird von Vermietern Eigenbedarf angemeldet." NRW sei in dieser Hinsicht ein völlig heterogenes Bundesland. In den "Schwarmstädten" Köln, Düsseldorf, Bonn, Aachen und Münster tauche das Problem immer wieder auf. "In Gelsenkirchen oder Höxter hat man wohl eher selten damit zu tun", so Depel.

Unsere Quellen:

Sendung: WDR.de, Ältere Menschen stärker von Wohnungsnot betroffen, 30.08.2026, 05:01 Uhr